Rispetto alla legge finanziaria 2004, il comma 7 dell'articolo 1-bis della citata legge di conversione del decreto legge n. 168 del 2004, ha innalzato di un ulteriore 10 per cento il valore dei moltiplicatori, sempre con riferimento alle sole imposte di registro, ipotecaria e catastale, ma con la precisazione che la rivalutazione riguarda i "beni immobili diversi dalla prima casa di abitazione". Al successivo comma 8, è precisato che "per beni immobili diversi dalla prima casa di abitazione si intendono quelli per i quali non ricorrono le condizioni di cui alla nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte I, annessa al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131".

Dal tenore letterale dei citati commi 7 e 8 si evince che l'ulteriore aumento del 10 per cento riguarda tutti gli immobili suscettibili di valutazione automatica, con l'esclusione di quelli per i quali ricorrono le condizioni per usufruire, in sede di registrazione dell'atto o della dichiarazione di successione, dell'agevolazione "prima casa". In altri termini, dall'aumento sono escluse le unità immobiliari adibite a prima abitazione (ovvero i fabbricati censiti nel catasto urbano con le categorie catastali da A/1 a A/11, esclusi gli uffici, categoria A/10), e le pertinenze delle medesime (fabbricati censiti come C/2, C/6 e C/7), pur se acquistate con atto separato, sempre che possiedano i requisiti per beneficiare dell'agevolazione "prima casa".

Prima di esaminare in dettaglio la nuova modalità di calcolo dei valori immobiliari, giova ricordare che l'istituto della valutazione automatica è presente nel nostro sistema tributario non soltanto per le imposte di registro, ipotecaria e catastale (cioè le imposte dovute per i trasferimenti di immobili a titolo oneroso tra privati o, con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale, per i trasferimenti a titolo gratuito inter vivos o mortis causa), ma riguarda anche l'imposta comunale sugli immobili (Ici).
Non è prevista la valutazione automatica per i terreni edificabili e per gli immobili iscritti negli atti catastali ai soli fini inventariali (fabbricati in corso di costruzione, lastrici solari, eccetera), la cui valutazione si effettua con il criterio del valore venale in comune commercio.

Per l'imposta di registro e per gli altri tributi indiretti, il valore determinato in modo automatico non costituisce la base imponibile alla quale è commisurata l'imposta dovuta, ma indica il valore minimo che impedisce all'Amministrazione finanziaria di procedere all'accertamento del valore. In altri termini, se in un atto (a titolo oneroso o gratuito) o in una dichiarazione di successione il valore dichiarato per un immobile risulta non inferiore a quello che si ottiene applicando il relativo moltiplicatore alla rendita catastale rivalutata del 5 per cento (se si tratta di fabbricato) o al reddito dominicale rivalutato del 25 per cento (se si tratta di terreno non edificabile), l'ufficio non può procedere alla rettifica del suddetto valore dichiarato, anche se lo stesso si dovesse discostare dal valore di mercato.

In realtà, in base al combinato disposto degli articoli 43, 51 e 72 del citato Dpr n. 131 del 1986, nei contratti a titolo oneroso la base imponibile è costituita dal corrispettivo convenuto tra le parti oppure, se maggiore, dal valore venale in comune commercio. Nei trasferimenti immobiliari a titolo gratuito, la base imponibile è costituita esclusivamente dal valore venale in comune commercio.
Pertanto, con riferimento ai trasferimenti a titolo oneroso, qualora l'Amministrazione venisse a conoscenza di atti e documenti da cui risulta che è stato corrisposto un prezzo superiore a quello dichiarato, anche se quest'ultimo è eguale al valore automatico, procederà al recupero delle imposte evase con l'applicazione delle relative sanzioni.

Viceversa, ai fini dell'Ici, come previsto dall'articolo 5 del Dlgs 30 dicembre 1992, n. 504, la valutazione automatica costituisce la modalità di determinazione della base imponibile per i fabbricati iscritti in catasto e per i terreni agricoli, su cui applicare le aliquote deliberate dai Comuni.

La valutazione automatica è prevista anche per i trasferimenti immobiliari soggetti a Iva; infatti, l'articolo 15 del decreto legge 23/02/1995, n. 41, ha stabilito che anche per le cessioni di immobili effettuate nell'esercizio di impresa e relative a immobili rientranti nei gruppi catastali A, B e C, non si procede alla rettifica del corrispettivo dichiarato, se lo stesso è indicato in misura non inferiore al valore determinato con i criteri automatici previsti per l'imposta di registro. Anche per l'Iva, il citato decreto legge n. 41 del 1995 fa salvo il potere dell'ufficio di rettificare il corrispettivo dichiarato ove da atto o documento il corrispettivo effettivamente versato risulti di maggiore ammontare.

Si ricorda, infine, che anche per gli immobili privi di rendita, ma regolarmente dichiarati in catasto edilizio urbano, è possibile avvalersi della valutazione automatica, come previsto dall'articolo 12 della legge 13 maggio 1988, n. 154. In tal caso, in attesa che l'ufficio del territorio comunichi la rendita definitiva, il contribuente può avvalersi di una rendita "presunta", determinata tenendo conto della rendita attribuita a fabbricati similari. In alternativa, il contribuente può avvalersi della "rendita proposta" elaborata tramite la procedura informatica Docfa di cui al decreto ministeriale n. 701 del 19 aprile 1994, obbligatoria per i nuovi fabbricati, che diventa definitiva qualora l'ufficio del territorio non proceda alla sua rettifica entro 12 mesi.

In conclusione, a seguito delle illustrate rivalutazioni dei moltiplicatori stabilite dalla legge finanziaria 2004 e dalla legge di conversione del decreto legge n. 168 del 2004, si viene a creare in campo immobiliare una situazione variegata in cui i valori minimi da dichiarare assumono misure differenti a seconda del tipo di imposta applicata e, ove si tratti di fabbricati, a seconda della loro utilizzazione (prima o seconda casa).

Si riportano di seguito dei prospetti riepilogativi di ausilio per la determinazione dei suddetti valori.

Semplificando, a decorrere dal 31 luglio 2004, considerando rendite catastali e redditi domenicali non aggiornati:

Eugenio De Pisi e Francesca Ponticiello